Règle de fixation des loyers en LLI : ce qu’il faut savoir
Le logement locatif intermédiaire (LLI) permet de proposer des loyers inférieurs à ceux du marché libre, tout en restant accessibles aux ménages à revenus moyens. Mais alors, comment sont fixés les loyers en LLI ? Quels sont les plafonds à respecter ? Et quelles règles s’appliquent selon la zone géographique ou la surface du logement ?
Voici un guide clair et à jour sur les règles de fixation des loyers LLI.
1. Des loyers plafonnés par décret
Le loyer d’un logement locatif intermédiaire est encadré par l’État. Chaque année, un décret fixe les plafonds de loyers LLI, selon :
- La zone géographique (A bis, A, B1)
- La surface habitable du logement
- Un coefficient de pondération lié à la taille du bien
Le loyer LLI est calculé au mètre carré, puis pondéré selon la surface du logement.
2. Les zones concernées et leurs plafonds
Le dispositif LLI s’applique exclusivement en zones tendues :
- Zone A bis : Paris et proche banlieue
- Zone A : grandes agglomérations (Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux…)
- Zone B1 : métropoles régionales, villes attractives
Exemples de plafonds LLI (par m², hors charges) :
| Zone | Loyer max (€/m²) |
|---|---|
| A bis | 19,71 € |
| A | 14,64 € |
| B1 | 11,80 € |
| B2 et C | 10,26 € |
Ces montants peuvent être actualisés chaque année.
3. Comment calculer le loyer exact d’un logement LLI ?
Le calcul suit une formule précise :
Loyer = (plafond €/m²) x (surface utile pondérée)
La surface utile pondérée se calcule avec ce coefficient :
Surface pondérée = surface habitable x (0,7 + 19 / surface habitable)
Exemple concret :
- Logement de 40 m² en zone A
- Plafond = 13,56 € / m²
- Surface pondérée = 40 x (0,7 + 19/40) = 40 x 1,175 = 47 m² pondérés
- Loyer LLI max = 13,56 x 47 ≈ 637,32 € / mois (hors charges)
💡 Le coefficient de pondération est plus favorable aux petites surfaces.
4. Respect du loyer pendant toute la durée
Le plafond de loyer doit être respecté pendant toute la durée de mise en location, soit :
- Minimum 15 ans en cas de conventionnement LLI classique
- Possibilité de révision annuelle limitée à l’indice IRL (comme dans les autres baux)
Dépasser les plafonds peut entraîner la perte des avantages fiscaux pour le bailleur.
5. Charges locatives : en plus ou inclus ?
Les plafonds LLI concernent uniquement le loyer hors charges.
Les charges locatives peuvent être ajoutées, selon la grille légale (eau, chauffage, entretien des communs…).
Le bailleur doit les justifier et ne peut pas les fixer librement.
6. Différence entre LLI nu et LLI meublé
En LLI meublé, le plafond de loyer reste identique, mais :
- Les équipements doivent respecter les critères du logement meublé (liste fixée par décret)
- Le bail peut être d’un an renouvelable (vs. 3 ans en nu)
- Le loyer ne peut pas être “majoré” pour cause de mobilier, même de qualité supérieure
7. Que risque un bailleur en cas de non-respect ?
Le non-respect du loyer LLI peut entraîner :
- La perte des avantages fiscaux accordés (TVA réduite, exonérations…)
- Un recalcul rétroactif des impôts en cas de contrôle
- L’impossibilité de bénéficier à nouveau du dispositif pour d’autres logements
En résumé : les règles à retenir
- Loyer fixé par décret selon la zone
- Calcul en €/m² avec coefficient de pondération
- Plafond valable pendant toute la durée de la convention (15 ans)
- Charges non incluses dans le plafond
- Respect obligatoire sous peine de sanctions
FAQ – Fixation des loyers LLI
Puis-je fixer un loyer inférieur au plafond LLI ?
Oui, mais jamais au-dessus. Le plafond est une limite maximale, pas un tarif imposé.
Les plafonds LLI sont-ils révisés chaque année ?
Oui, par décret, en général en janvier ou février.
Comment vérifier la zone de mon logement ?
Utilise le simulateur de zonage ABC (disponible sur le site de l’État ou d’un conseiller immobilier).
Le plafond est-il différent pour un T1 ou un T4 ?
Le montant par m² est identique, mais la surface pondérée diffère, ce qui modifie le loyer final.