Régime fiscal du LLI : quels avantages pour les bailleurs ?
Le logement locatif intermédiaire (LLI) constitue une solution hybride entre le logement social et le logement libre. Pour inciter les investisseurs à s’engager sur cette voie, l’État a prévu un régime fiscal avantageux, souvent méconnu du grand public.
Voici un tour d’horizon clair et à jour du régime fiscal du LLI, que vous soyez un investisseur particulier ou une société.
1. Les principes fiscaux du logement locatif intermédiaire
Le LLI repose sur un engagement de location longue durée (15 ans minimum) à un loyer plafonné, destiné à des ménages aux revenus intermédiaires.
En contrepartie, les bailleurs peuvent bénéficier de mesures fiscales spécifiques qui varient selon :
- Leur statut (personne physique, SCI, société foncière, institutionnel)
- Le type de logement (neuf, VEFA, réhabilité)
- Le mode de financement (TVA, amortissement, exonération, etc.)
2. L’exonération de taxe foncière (TSE)
Les logements relevant du LLI peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 15 ans si :
- Le logement est conventionné avec l’État (via l’ANAH ou un bail réel solidaire)
- Il respecte les plafonds de loyers et de ressources
- Il est situé dans une zone éligible (A bis, A ou B1)
Cette TSE peut être totale ou partielle, selon les décisions prises par les collectivités locales (commune, intercommunalité, département).
3. La TVA réduite à 10 %
En LLI, le logement peut bénéficier d’une TVA à taux réduit de 10 % (au lieu de 20 %), sous conditions :
- Il doit être construit ou acquis dans le cadre d’une opération d’accession sociale encadrée
- Le bien doit être loué non meublé à titre de résidence principale pendant 15 ans minimum
- Le logement respecte les plafonds de loyers et de ressources des locataires
Ce taux réduit de TVA permet de diminuer le coût global de l’investissement dès l’achat.
4. Le régime d’amortissement (LLI institutionnel)
Dans certains cas (notamment pour les sociétés foncières, SCPI, ou bailleurs institutionnels), le LLI ouvre droit à un régime d’amortissement fiscal, proche de celui utilisé en LMNP ou au sein d’une société à l’IS :
- Amortissement du bien immobilier sur 30 à 40 ans
- Amortissement des meubles si LLI meublé
- Possibilité d’amortir les frais d’acquisition, travaux, gros entretien
Cela permet de réduire fortement le bénéfice imposable sur les loyers encaissés, voire de créer un déficit fiscal.
5. Imposition des loyers : selon le régime juridique du bailleur
Si le bailleur est un particulier :
- Le loyer est soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie revenus fonciers
- Possibilité d’opter pour le micro-foncier (si < 15 000 €/an), ou le régime réel pour déduire charges et intérêts d’emprunt
- Pas d’amortissement possible en direct (hors société)
Si le bailleur est une société à l’IS :
- Les loyers sont imposés à l’impôt sur les sociétés
- Possibilité d’amortir le bien sur la durée de détention
- Taxation de la plus-value au moment de la revente (régime professionnel)
6. Revente d’un bien LLI : attention aux contraintes
En cas de revente avant le terme des 15 ans d’engagement, le bailleur :
- Perd les avantages fiscaux (exonérations, TVA réduite, etc.)
- Peut être amené à rembourser les aides ou avantages obtenus
- Doit respecter un formalisme de sortie (notamment si un organisme a conventionné le bien)
Il est donc crucial de prévoir une détention longue et d’intégrer cette contrainte dans son montage patrimonial.
7. Peut-on cumuler LLI avec d’autres dispositifs fiscaux ?
Non. Le LLI n’est pas cumulable avec des dispositifs comme le Pinel, Denormandie ou Loc’Avantages.
Cependant, il est possible d’optimiser :
- LLI + TVA réduite
- LLI + amortissement IS
- LLI + TSE (exonération taxe foncière)
La clef de l’optimisation fiscale en LLI réside donc dans le choix du statut juridique et du type de montage.
Synthèse des avantages fiscaux LLI
| Avantage | Condition principale | Durée |
|---|---|---|
| TSE (exonération TFPB) | Convention LLI et zone éligible | 15 ans |
| TVA réduite à 10 % | Location nue en zone éligible | 15 ans |
| Amortissement possible | Bailleur à l’IS ou SCPI | Variable |
| IR foncier (réel) | Particuliers | Annuel |
FAQ – Régime fiscal du LLI
Est-ce que je peux louer en LLI avec le statut LMNP ?
Non, le LLI est destiné à la location nue, donc incompatible avec le LMNP classique.
Puis-je bénéficier de la TVA réduite en SCI ?
Oui, si la SCI est soumise à l’IS et que les conditions d’éligibilité sont remplies.
Peut-on amortir un bien en LLI ?
Oui, uniquement si vous détenez le bien dans une société à l’IS ou via une SCPI.
La fiscalité du LLI est-elle plus avantageuse que celle du Pinel ?
Elle est plus stable dans le temps, moins contraignante sur la localisation, et sans réduction d’impôt frontale, mais elle permet souvent une meilleure rentabilité nette grâce aux amortissements et exonérations.