Exonération de la taxe foncière via le LLI : ce qu’il faut savoir

16 juillet 2026

Un coup de pouce fiscal peu connu

Lorsqu’un logement est construit dans le cadre du logement locatif intermédiaire (LLI), il peut bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière, sous certaines conditions. Ce levier fiscal reste méconnu, alors qu’il peut représenter une économie substantielle pendant plusieurs années.

Quelle est la règle générale ?

Les logements neufs affectés à un usage locatif intermédiaire peuvent être exonérés jusqu’à 20 ans de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).

Mais cette exonération ne s’applique pas automatiquement : elle dépend de plusieurs critères et d’une démarche à suivre.

Qui peut bénéficier de l’exonération ?

  • Les investisseurs institutionnels ou foncières spécialisées
  • Les personnes physiques ou SARL de famille qui réalisent un investissement LLI (dans les cas autorisés)
  • Les organismes de logement intermédiaire agréés

Les conditions d’exonération

Pour bénéficier de l’exonération TFPB via le LLI, le logement doit :

  • Avoir été construit ou acquis neuf
  • Être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement
  • Respecter les plafonds de loyers et de ressources LLI
  • Être situé dans une zone tendue (A bis, A ou B1)
  • Être loué pour au moins 15 ans, sauf exceptions

L’exonération est en principe totale pendant toute la durée d’affectation (jusqu’à 20 ans maximum), mais certaines collectivités peuvent limiter cette exonération à 15 ans ou en réduire la portée.

Une démarche à ne pas négliger

L’exonération n’est pas automatique. Il faut :

  • Déclarer le logement via le formulaire H1 ou H2 (selon le type)
  • Faire une demande d’exonération auprès du centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux

Sans cette déclaration dans les délais, l’exonération peut être perdue définitivement.

Exemple concret

Un appartement LLI livré en janvier 2025, situé à Lyon en zone A, mis en location dans les règles dès avril 2025, peut être exonéré de TFPB jusqu’en 2040, à condition que le bailleur respecte tous les engagements.

Pourquoi c’est intéressant pour l’investisseur

  • Une très forte économie sur les charges foncières
  • Un gain net de rentabilité locative pendant les premières années
  • Un effet de levier en cas d’acquisition avec crédit, en réduisant les frais fixes

Bon à savoir

  • L’exonération ne concerne que la taxe foncière, pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
  • Si le logement change d’usage ou ne respecte plus les règles LLI, l’exonération prend fin
  • Certaines communes peuvent refuser ou limiter l’exonération : vérifie toujours avec le service des impôts locaux

En résumé

  • L’exonération de taxe foncière est un avantage fiscal puissant du LLI
  • Elle peut durer jusqu’à 20 ans, mais doit être demandée
  • Elle améliore la rentabilité nette d’un investissement locatif intermédiaire