Dispositif LLI : les premières tendances depuis la fin du Pinel
Depuis le 1er janvier 2025, le dispositif Pinel a définitivement tiré sa révérence. En six mois, les premiers indicateurs autour du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) se dessinent, révélant une dynamique nouvelle dans l’investissement immobilier. Zoom sur les débuts prometteurs du dispositif.
Un virage post-Pinel amorcé dès fin 2024
Avec la disparition du Pinel et la baisse progressive de ses taux en 2023, les investisseurs anticipaient déjà le changement. Dès l’automne 2024, les promoteurs ont commencé à mettre en avant le LLI comme solution alternative, notamment à travers des ventes en SCI familiales.
« En six mois, 30 % des acquisitions de biens neufs en zone tendue ont été réalisées via une SCI dans un cadre LLI », selon une étude de LLI Conseil publiée en mai 2025.
Des premiers chiffres encourageants
Les professionnels notent :
- Une hausse des demandes de simulation LLI de +120 % par rapport au 2nd semestre 2024.
- Une reprise des ventes en zones tendues (zones A, A bis et B1), notamment à Bordeaux, Lyon, Nantes, Lille et Rouen.
- Une progression des acquisitions en SCI, largement portée par des familles cherchant à structurer un patrimoine commun.
Du côté des locataires, la demande est également au rendez-vous. Le loyer encadré attire une classe moyenne exclue du logement social, mais trop juste pour le parc privé classique.
Un dispositif fiscal perçu comme plus stable
Contrairement au Pinel, jugé complexe, plafonné et régulièrement modifié, le LLI séduit par sa lisibilité :
- Crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière (15 à 20 ans selon la collectivité)
- TVA réduite à 10 %, soit une économie immédiate de plusieurs milliers d’euros
- Aucune entrée dans le plafonnement des niches fiscales
Ces leviers séduisent particulièrement les investisseurs prudents ou expérimentés, à la recherche de stabilité sans risque fiscal rétroactif.
Les zones les plus actives en ce début 2025
Les villes les plus dynamiques sur le marché du LLI sont :
- Bordeaux, où la demande locative explose dans les quartiers proches de la gare.
- Rouen, très active en B1, avec des programmes à TVA réduite.
- Montpellier et Strasbourg, où les promoteurs adaptent rapidement leur offre au LLI.
Le mot des experts
« Le LLI a su trouver son public. Moins agressif que le Pinel sur la défiscalisation directe, il offre une rentabilité nette réelle plus solide, en particulier via la location meublée », analyse Baptiste Lopez, cofondateur de LLI Conseil.
Les experts patrimoniaux recommandent d’investir via une SCI à l’IR, pour optimiser la transmission et déduire les charges, et d’opter pour une location meublée lorsque c’est possible, afin d’augmenter le rendement.
En conclusion : un bon départ, mais une vigilance nécessaire
Le LLI semble avoir passé avec succès son test des six premiers mois, en séduisant un nouveau profil d’investisseurs : plus stratégiques, plus structurés, souvent en SCI, et avec une vision long terme.
Reste à observer son évolution dans les mois à venir, notamment face aux éventuelles adaptations fiscales ou territoriales du gouvernement.